Перевод жилого помещения в нежилое по новым правилам

Филиал ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Аткарском районе», информирует, с 09.06.2019 г вступили в силу положения Федерального закона от 29.05.2019 № 116-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", касающиеся изменения порядка перевода жилого помещения в нежилое. Теперь для изменения статуса помещения потребуется письменное согласие собственников примыкающих помещений и решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД). Расскажем подробней об изменениях. 

Об условиях перевода

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое в МКД указаны в ст. ст. 22 - 23 ЖК РФ. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

- доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (то есть нет отдельного входа и возможности его оборудовать),

- переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,

-  право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Внимание! Теперь одним из условий перевода из жилого помещения в нежилое, согласно п. 2 ст. 22 ЖК РФ будет исключение возможности (после такого перевода) доступа в него через помещения, которые используются для входа в жилые помещения. К примеру, переделывая квартиру под офисное помещение, собственник должен будет заложить дверь, которая ведёт в подъезд.

О подготовке  документов.

В соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода помещения из жилого в нежилое, в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно, либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, необходимо предоставить комплект документов, включающий в себя:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

Согласно изменениям, вышеуказанный перечень документов для перевода жилого помещения в нежилое в МКД дополнен следующими позициями:

6) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий указание на их согласие на перевод;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод его в нежилое.

Следует знать, что при отсутствии указанных документов, в том числе протоколов и согласий собственников, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

Оформление согласия собственников.

Согласно дополненной части 2.2. ст. 23 ЖК РФ, примыкающими к переводимому помещению, признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить: фамилию, имя и отчество, паспортные данные - для физлиц; наименование и основной регистрационный номер - для юридического лица, а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности. 

Вопросы проведения общего собрания собственников

В связи с тем, что для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, соответствующие поправки в статьи ЖК РФ коснулись и проведения общего собрания собственников.

Так, согласно нововведенному п. 4.5 ст. 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений в МКД включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

 Также, дополнениями ч. 3 ст. 45 ЖК РФ предусматривается специальный порядок определения кворума общего собрания по вопросу перевода жилого помещения в нежилое. Если собрание проводится, кворум будет зависеть от количества подъездов в соответствующем жилом доме.  Уточняется, что в многоподъездном доме для кворума требуется одновременное выполнение двух условий:

- в собрании принимают участие лица, обладающие в совокупности большинством от общего числа голосов всех собственников помещений в доме;

- в собрании принимают участие лица, обладающие в совокупности более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в том подъезде дома, в котором находится переводимое помещение.

В одноподъездном жилом доме для кворума необходимо участие собственников, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

Принятие решения о переводе помещения также будет зависеть от числа подъездов в МКД, а именно:

- в многоподъездном доме - большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в собрании, при условии одновременного большинства голосов собственников помещений, расположенных в том же подъезде, что и переводимое помещение;

- в одноподъездном доме - большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в собрании.

Следует отметить, что перевод помещения из жилого в нежилое планируется не просто так, а для размещения в нем какого-либо объекта - офиса, предприятия коммунально-бытового обслуживания, торгового предприятия или предприятия общественного питания и т.д. Чтобы идея собственника помещения реально воплотилась в жизнь, следует также помнить о наличии санитарно-эпидемиологических требований, соблюдение которых является обязательным для всех граждан и юридических лиц.

А требования санитарного законодательства к переводу жилого помещения в нежилое определяется видом деятельности, которая будет осуществляться в этих помещениях.  Например, при размещении парикмахерской на переводимых площадях, набор помещений и размеры площадей должны  соответствовать требованиям СанПиН 2.1.2.2631-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству,  оборудованию,  содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги», при размещении медицинских объектов - требованиям СанПиН 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность» и т.п.

Не следует забывать, что не каждый объект возможно разместить  в жилом доме, а для размещения отдельных объектов требуется соблюдение особых условий. К примеру,  в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, не допускается размещать специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м2 (СП 2.3.6.1066-01, п.2.3), а предприятия общественного питания могут размещаться только в нежилых этажах жилых зданий (СП 2.3.6.1079-01, п. 2.2).

В любом случае, размещаемые в жилых домах нежилые объекты не должны ухудшать  условия проживания и  отдыха людей.

Таким образом, чтобы вся трудоемкая процедура по получению необходимых документов для перевода жилого помещения в нежилое была не напрасной, следует для начала получить консультацию у специалистов.